La impermeabilización en edificios es esencial para evitar filtraciones de agua, humedades y daños estructurales que a la larga pueden derivar en costosas reparaciones. Desde cubiertas y terrazas hasta sótanos y fachadas, una correcta protección frente al agua garantiza la durabilidad del inmueble y el confort de sus ocupantes. En esta entrada, explicamos los tipos de impermeabilización más habituales, los materiales y técnicas recomendadas y los pasos para un resultado fiable y duradero.
1. Importancia de la impermeabilización
Prevención de humedades: El agua puede filtrarse por microfisuras en techos, juntas y muros, provocando manchas, eflorescencias y proliferación de moho en el interior.
Protección de la estructura: La humedad continuada deteriora el hormigón, el acero de refuerzo y los elementos de madera, afectando la seguridad del edificio.
Ahorro energético: Paredes y cubiertas húmedas tienen peor capacidad aislante, lo que repercute en mayores consumos de calefacción y refrigeración.
Salud y confort: Un ambiente libre de filtraciones y hongos mejora la calidad del aire, evitando problemas respiratorios y alergias.
2. Áreas críticas a impermeabilizar
Cubiertas planas y terrazas
Zonas más expuestas a la lluvia directa y los cambios térmicos.
Se aplican membranas bituminosas, limpiezas previamente, y se comprueban pendientes para evacuar correctamente el agua.
Cubiertas inclinadas
Aunque el agua escurre con mayor facilidad, las tejas o láminas deben tener barrera impermeable bajo teja (fieltro asfáltico o lámina sintética) para evitar filtraciones; atendiendo sellado de limahoyas y caballetes.
Sótanos y garajes
El contacto con el terreno hace necesario aplicar sistemas impermeables en paramentos enterrados: morteros impermeables o membranas autoadhesivas.
Incorporación de canaletas perimetrales y drenajes para desviar el agua subterránea lejos de la estructura.
Balcones y voladizos
Pueden acumular agua en esquinas y encuentros con la fachada.
Se usa impermeabilización bicapa con mortero y malla de refuerzo y, después, capa protectora (baldosa cerámica sobre rastrel o deck de madera ventilado).
Fachadas a cota baja
Plantas bajas o locales comerciales que estén a nivel de calle requieren un zócalo impermeable: zócalos cerámicos con barrera de mortero impermeable y sellado de juntas.
3. Materiales y sistemas de impermeabilización
Membranas bituminosas (SBS/APP)
Láminas de betún modificado (SBS o APP) que se adhieren mediante soldadura con soplete (APP) o autoadhesivas (SBS).
Alta resistencia a la intemperie y a cambios de temperatura.
Se suele usar en cubiertas planas, con acabado de grava, loseta o transitables.
Membranas sintéticas (PVC, EPDM, TPO)
PVC y TPO: Láminas soldables con calor, resistentes a UV y bajas temperaturas.
EPDM: Caucho sintético de gran durabilidad, se instala adherida o con lastre (grava, losas).
Especialmente adecuadas en cubiertas de baja pendiente y zonas de uso intensivo.
Sistemas cementosos
Morteros impermeables cristalinos: Se aplican en una capa fina sobre hormigón. El producto reacciona formando cristales que cierran los poros.
Morteros bicapa reforzados: Primera capa con malla de fibra de vidrio para evitar fisuras, segunda capa de acabado. Ideal en terrazas y balcones después de preparar pendientes.
Resinas líquidas (poliuretano, poliurea y epoxi)
Poliuretano: Flexible y elástico, se aplica con rodillo en dos o tres manos. Buena adherencia en múltiples soportes.
Poliurea: Proyectada con máquina, seca en segundos, muy resistente químicamente. Necesita aplicarse en condiciones de temperatura y humedad controladas.
Epoxi: Muy resistente a cargas mecánicas y productos químicos, pero menos elástica; se usa en garajes y naves industriales.
Impermeabilización invertida o “flat roof”
En cubiertas transitables, la capa de aislamiento se coloca sobre la membrana impermeable (por ejemplo, colocación de aislamiento rígido entre la lámina y acabados).
Permite una lámina protegida de las inclemencias, alargando su vida útil.
4. Proceso de ejecución paso a paso
Inspección y diagnóstico inicial
Localizar grietas, fisuras y puntos de acumulación de agua.
Revisar pendientes y estado de canaletas, sumideros y bajantes.
Preparación del soporte
Limpieza a alta presión (agua o chorro de arena) para eliminar suciedad, pintura vieja y eflorescencias.
Reparación de grietas con morteros de reparación o resinas epoxi inyectables en fisuras estructurales.
Nivelación de pendientes en terrazas: mortero de regularización para garantizar evacuación.
Capa de imprimación
Aplicar imprimación bituminosa, epoxi o resina en toda la superficie para mejorar la adherencia del sistema impermeable.
Instalación del sistema impermeable
Membranas bituminosas: Solapar láminas mín. 10 cm y sellar solapes con soplete. Colocar en rincones y encuentros refuerzos prefabricados.
Membranas sintéticas: Soldar con pistola de aire caliente (PVC y TPO), o pegar láminas autoadhesivas (EPDM).
Morteros impermeables: Aplicar primera capa reforzada con malla de fibra, dejar fraguar, luego capa de acabado nivelada.
Resinas líquidas: Repartir la mezcla con rodillo o airless según indicaciones de fabricante; respetar tiempos de curado entre manos.
Detalles y remates
Sellado de encuentros con paramentos verticales (fachadas, pretiles y sumideros) con cinta de refuerzo y masillas elásticas.
Colocación de elementos de paso (desagües, sumideros y rejas) con collarines de sellado.
Protección de la impermeabilización: sobre capa de protección (geotextil, geocompuesto) antes de colocar acabados cerámicos o deck de madera.
Control de calidad y pruebas de estanqueidad
Prueba de inundación: Retener agua en la cubierta durante 24–48 horas y revisar filtraciones.
Inspección visual: Comprobar que no hay burbujas, despegues ni arrugas en membranas.
Apertura de bailías (sumideros): Verificar que evacúan con rapidez y no hay estancamientos tras retirar el agua.
5. Mantenimiento y revisiones periódicas
Inspección semestral o anual
Revisar visualmente toda la superficie: buscar fisuras, descolgamientos, erosiones de revestimientos y obstrucciones en canales de evacuación.
Atender especialmente períodos post-invierno o tras tormentas fuertes.
Limpieza de canales y sumideros
Retirar hojas, restos de suciedad o gravilla que impidan el correcto flujo de agua.
Comprobar que el agua sale sin impedimentos y que no quedan charcos.
Pequeñas reparaciones puntuales
Sellar grietas mínimas con mortero impermeable o masillas específicas.
Cambiar piezas defectuosas en sumideros, rejillas o remates que puedan permitir filtraciones.
Revisión de acabados
En terrazas con acabado cerámico, revisar juntas y rejuntado; reponer mortero si está deteriorado.
En terrazas con deck de madera, comprobar que la capa impermeable subyacente no tenga señales de humedades.
Reimpermeabilización programada
Dependiendo del sistema, cada 8–12 años (membranas bituminosas) o cada 5–7 años (resinas y morteros).
Planificar una revisión técnica completa antes de que caduque la garantía del sistema instalado.
Conclusión y llamada a la acción
La impermeabilización en edificios es una inversión que protege la estructura, mantiene el confort interior y ahorra costes de reparación a largo plazo. Elegir el sistema y los materiales adecuados, junto con una correcta ejecución y un mantenimiento periódico, garantiza que tu vivienda o edificio permanezca libre de humedades y filtraciones.